Das Wort 'Leerverkauf' ist zweifellos ein Schlagwort in der notleidenden Immobilien-Markt gewesen, erleben wir im Jahr 2008. Viele Makler und Investoren sind noch unklar, wie man einen Leerverkauf Immobilienangebot zu bestimmen, die für den Kreditgeber akzeptabel ist.
Die folgenden Schritte sind als eine grundlegende Orientierung zu bestimmen, was zu den Kreditgeber für einen Leerverkauf Akzeptanz bieten verwendet werden.
- Verkehrswert (FMV) zu bestimmen. Die FMV kann durch die Auswertung ermittelt werden, verkauft, vergleichbare Immobilien in der Nähe eine ähnliche oder enge der Leerverkauf Eigenschaft. Ein Makler haben Zugriff auf das MLS (Multiple Listing Service) und erstelle ein CMA (vergleichende Marktanalyse) für die Subject-Eigenschaft. Diese Analyse wird als Subject-Eigenschaft verkaufte vergleichbare Immobilien mit gleichen Quadratfuß, Schlafzimmer, Bad, Garage und andere ähnliche Merkmale identifizieren. Anforderung der Realtors verwenden einen verkauften Zeitrahmen innerhalb von 6-12 Monaten beim Eigenschaften im Bereich unmittelbaren oder Umgebung zu ziehen. In der Regel betrachten der Leerverkauf Darlehensgeber keines verkauften Vergleichsdaten, die älter als 12 Monate und sind weiter Weg als 2 Meilen aus dem Speicherort der die Subject-Eigenschaft.
- Evaluating verkauft Kompositionen systematisch. Entgegen der populären und häufig falsche Meinung können Sie einem formelhaften System zu Ihren Gunsten zu arbeiten, wenn was zu bieten auf der Leerverkauf-Eigenschaft zu bestimmen. Dieses System gibt es schon seit Jahren, aber aus irgendeinem Grund können Sie nicht von ihm erwähnten Umgang mit Immobilien gehört haben. Hier ist das System. Verwenden Sie das Gesetz der Mittelwertbildung. Die Art, wie, die dies funktioniert, ist wie folgt.
Angenommen, Sie haben acht verkaufte Vergleichsdaten, die alle ähnlich in Größe, Fuß, Schlafzimmer etc. sind. Hier ist, wie Sie die Formel anwenden. Sie nehmen Sie die zwei höchsten Kompositionen und die beiden niedrigsten sind und den Rest Durchschnitt.
BEISPIEL:
Sie haben eine Eigenschaft, die ihrer Meinung nach im Wert von $145.000.
Sie haben eine Grundstücksmakler ziehen ein CMA und finden Sie acht verkaufte vergleichbare Eigenschaften, die die oben genannten Kriterien entsprechen.
Die MLS zeigt Folgendes:
$159.000
$154.000
$153.000
161.000 $
$148.000
$143.000
$146.000
$151.500
Mit unseren formelhaft Ansatz würden Sie die beiden höchsten verkauft Vergleichsdaten (159.000 $ und $161.000) nehmen. Dann nehmen Sie die beiden niedrigsten Vergleichsdaten ($143.000 und $146.000) verkauft. Dies würde vier andere verkauften Vergleichsdaten zu verlassen.
$154.000
$153.000
$148.000
$151.500
-----------
Sie nehmen durchschnittlich dann durch einfaches Hinzufügen die Summe alle verkauften Vergleichsdaten und Dividieren sie durch die Gesamtzahl der Eigenschaften Links. In diesem Fall wäre die Nummer vier.
Insgesamt: $606.500 geteilt durch 4 = $151.625
Sie können das Haus einigermaßen rechtfertigen kann verkaufen für $151.625 statt der $145,00 Sie ursprünglich geschätzt.
- Offenbart die ARV (nach Reparatur Wert). Diese Terminologie ist Slang, die oft bei Immobilieninvestoren verwendet. Es ist ähnlich wie die FMV mit ein paar unterschieden, die durch die Höhe der Reparaturen, die der Anleger, dass die Eigenschaft braucht schätzt, um schnell auf dem freien Markt mit FSBO (für den Verkauf durch Eigentümer) Techniken und nicht mit der MLS verkaufen, hergestellt. Es kann argumentiert werden, dass die ARV ist eher eine Vermutung oder empfohlener Wert abgeleitet mit Vergleichsdaten aus den Häusern, die nicht durch einen Grundstücksmakler verkauft wurden verkauft. Eine Möglichkeit zu erklären, dass der Unterschied ist ein Makler wird normalerweise verwendet, ein FMV und Immobilieninvestor auszuwählende eine ARV zu verwenden. Ein Gutachter können beide Methoden Wert, aber im allgemeinen klebt an diejenigen, die kommen von der MLS. Meiner Meinung nach... ist die ARV eine weniger genaue und zuverlässige Wert als was aus der MLS kommen.
- Figuring heraus die BPO. BPO (Stellungnahme der Broker-Preis) ist vielleicht der größte Wert Faktor, den der Kreditgeber verwendet, um die Akzeptanz Ihres Angebots Leerverkauf zu bestimmen. Die BPO ist König! BPO ist eine verallgemeinerte Meinung oder der Wert einer Eigenschaft, die der Kreditgeber verwendet, um festzustellen, was die Leerverkauf-Eigenschaft auf dem Papier Wert ist. Sie sind geordnet nach dem Kreditgeber und an einer dritten Gesellschaft, wie BPO direkte, erste Amerika, LandSafe, etc.. Diese Firmen haben eine Liste der Makler für die einzelnen Zustände. Die BPO sind geordnet und unter der Leitung von Grundstücksmakler. Die BPO kann eine innere oder äußere Typ sein. Wenn ein Exterieur-Typ, die, den BPO durchgeführt wird, bedeutet dies, dass der Makler (BPO-Agent) nicht in der Eigenschaft seiner Bedingung auswerten zu gehen. Dies könnte aufgrund der Hausbesitzer Räumung des Hauses oder nicht kooperativ mit dem BPO-Agent beim Anfordern einer Zeit kommen, das Haus zu begutachten.
Umgang mit 'Pretty House' Typ Leerverkäufe (Kategorien weiter unten definiert), finden Sie das BPO kommen in der Regel in 10-20 % niedriger als FMV oder ARV. Auf dieser Grundlage könnten Sie erwägen, mit 60 % des ARV oder FMV Werts für Ihren Erstkauf-Angebot. Natürlich hängt die Höhe der Reparaturen, die notwendig für die Eigenschaft. Wenn Sie haben, was als ein Leerverkauf 'Ziemlich House' eingestuft werden kann, die zeigen würde, sehr wenig gebraucht Reparaturen, erwarten Sie nicht zu einen großen Rabatt von der kreditgebenden Stelle dafür zu bekommen. Wenn Sie einen Grund für den Kreditgeber zu akzeptieren, entweder einen kleinen oder großen Rabatt... nicht rechtfertigen können nicht erwarten, dass sie Ihnen geben. Dies zerstreut auch den Mythos, dass alle Häuser in Richtung Abschottung gute Leerverkauf Kandidaten sind. Sie sind nicht.
Hier sind einige Klassifikationen und Beispiele zu bestimmen, wie viel von einem Verlust den Kreditgeber erleichtern können vereinbaren, akzeptieren.
Leerverkauf-Klassifikationen:
HÜBSCHES HAUS
HÄSSLICHES HAUS
UNHEIMLICH HAUS
BEISPIELE:
- Hübsche Haus: (In der Regel in safe, wünschenswert Bereichen und Häuser Verkauf ziemlich schnell)
ARV/FMV: $100.000
REPARATUREN: $5-10.000 (5-10 %)
BPO: $80-90.000 +/-5 % - Hässliches Haus: (In der Regel eine leichte Rehabilitationsklinik oder Fixierbad-obere, spezielle Handwerker-Haus in fair Nachbarschaften)
ARV/FMV: $100.000 (mit hässlichen Häuser tendenziell, dass diese Nummer werden 'wie besehen' Wert anstelle des ARV.)
REPARATUREN: $11-20.000 (11-20 %)
BPO: $80.000 +/-5 % - Scary Haus: (in der Regel in Gebieten, die nicht wünschenswert, massive Reparaturen erforderlich sind, viele Verbrechen ist nicht ungewöhnlich)
ARV/FMV: $100.000 (mit unheimlich Häuser dieser Wert den Wert tendenziell 'wie besehen' statt der ARV.)
REPARATUREN: $35.000 (21-35 % +)
BPO: $65.000 +/-5 BIS 10 %
Kann man ein Scary Haus befindet sich in einem großen, schnell verkaufen, Nachbarschaft und Kombination der anderen, aber im allgemeinen Horrorspiele und hässliche Häuser nicht befindet sich in ausgezeichneter Nachbarschaften. Denken Sie daran, dass dies eine Leitlinie, keine exakte Wissenschaft ist. Der BPO-Agent wird im Allgemeinen den Wert 'wie besehen' für hässlich und unheimlich Häuser berücksichtigen.
Jetzt sprechen wir über die verschiedenen Darlehensarten die Kreditgeber prüft einen Faktor pro Einreichung Leerverkauf.
- Lernen Sie die Darlehensarten. Wenn Sie diese lernen, können Sie Ihre Stichtagskurs für Kreditgeber akzeptieren Ihre Leerverkauf von weniger als 50 % steigern! Hier ist der Grund: Wenn Sie mehr über jede Eigenschaft kennen, es bietet Ihnen besser genutzt und schließlich Verhandlungen Strategien zum Ziel. Nicht alle Leerverkäufe sind gleich.
- Herkömmlichen Darlehen. Diese Kredite werden ganz über dem Platz gefunden. Sie bieten die größte Flexibilität, vor allem der Umgang mit Leerverkäufen. $100.000 Beispiel vielleicht beginnen Sie Ihr Angebot Einreichen von 60 % x 100.000 (FMV) = $60.000... Die $60.000 ist tatsächlich 70 % des Preises der BPO. Jedoch ist es sehr häufig zu sehen, die kreditgebende Stelle akzeptieren rund 80-85 % des BPO, die rund $68.000 - $72.250 wäre.
Dieses Modell kann ein wenig schwanken, aber dies ist eine gemeinsame Durchschnitt. Die BPO (Stellungnahme berücksichtigt den PERCEIVED Wert der Eigenschaft-Wert) für den Kreditgeber ist der MAIN-Faktor. Also in diesem Beispiel wollte wenn Sie dachten die BPO in ungefähr $65.000 kommen... Sie nehmen 82 % dieser Zahl, die $53.300 wäre. Der Kreditgeber kann sehr gut $53.300 basierend auf ihre Wahrnehmung des Werts der Eigenschaft (ihr Kapital) akzeptieren.
- FHA Darlehen. Ich wiederhole: Dies ist keine wissenschaftliche einstufende Skala. Es ist das Modell von vielen Leerverkauf Investoren als Richtlinie verwendet. Sie können und haben andere Faktoren, die Sie streunende daraus machen. Wenn Sie ein Typ für FHA Darlehen oder jede staatliche gesichert Darlehen beschäftigen, gehen sie einen festgelegten Betrag zu schöpfen, wenn die Abschottung abgeschlossen ist. Zum Beispiel FHA Darlehen garantiert der Versicherer grundsätzlich die kreditgebende Stelle 82 % in Höhe von FHA zertifizierte Prüfung. Beachten Sie, dass ich BPO nicht sagen. Für diese Kredite benötigen Sie eine FHA zertifiziert Beurteilung für den Kreditgeber zu prüfen, ihre Evaluierungsprozess auf dem Grundstück. Das BPO wird auf diese Art von Darlehen nicht ausreichen. Sie können die Zahlen 1 bis 2 % massage, aber 82 % in ihren Leitlinien aufgeführt ist.
Hier finden Sie eine zusammengestellte Liste Lst, die ich in meinem Fernstudienkurs bereitstellen.
Sie können online eine ähnliche Liste kostenlos zu finden gehen.
- Versichert sind alle FHA Darlehen des Bundes.
- Solange der Darlehensgeber FHA Leitlinien folgt, sie werden garantiert mindestens 82 % der 'as-is' Wert beurteilt.
- FHA-Typ Darlehen werden kein BPO verwenden. Stattdessen benötigen sie ein FHA zertifizierte Wertgutachten. Verwenden Sie die gleichen Techniken, über die FHA-Bewertung, die Sie für einen typischen Leerverkauf zufügen würde.
- Wenn der Schuldner im Konkurs befindet, wird kein Leerverkauf genehmigt werden.
- Wenn die Eigenschaft als eine Vermietung für mehr als 12 Monate verwendet wurde, wird keine Leerverkauf genehmigt werden.
- Wenn die Hausbesitzer die Eigenschaft nicht einnehmen wird, wird kein Leerverkauf genehmigt werden. (Es sind davon ausgenommen.)
- Der kooperierende Kreditgeber ist berechtigt zur Durchführung eines Leerverkaufs $1.000 von FHA zu erhalten.
- Verkäufer muss FHA bestimmte Formulare zur Genehmigung ausfüllen. Dazu gehören eine Anwendung teilnehmen und Eigenheimbesitzer Counseling Bescheinigung, die der Kreditgeber ihre FHA Leerverkauf-Pakets liefern wird.
- FHA Darlehen muss mindestens 30 Tage vergangenen Leerverkauf Prüfung fällig.
- Der Kreditgeber wird benötigt, um eine Kopie der Projektprüfung der Hausbesitzer geben.
- Die Hausbesitzer erhalten bis zu $1.000 direkt aus der HUD-1.
- FHA gehe nicht nach der Hausbesitzer für einen Mangel, nachdem der Leerverkauf akzeptiert und geschlossen ist.
VA (Veterans Affairs) Kredite. Diese Art von Darlehen haben eine Garantie von 88 % der Schätzwert der Eigenschaft.- Entworfen für Veteranen.
- Diese Darlehen sind vom Bund versichert.
- VA die kreditgebende Stelle garantiert mindestens 88 % der 'as-is' Wert beurteilt.
- Eine VA-Bewertung trägt in der Regel automatisch, sobald der Schuldner 60 Tage wird überfällig.
- Der Projektprüfung-Wert kann durch die Hausbesitzer angefochten werden.
- Die VA arbeiten die Hausbesitzer und tun alles mögliche für die Hausbesitzer, VA Vorteile zu behalten.
Hinweis: Erlaubt absolut Nr. BPO. Alle VA-Darlehen benötigen zertifizierten Gutachter Wert bestimmen.
Freddie Mac Darlehen (FDMC).- FDMC erlaubt nicht, dass den Käufer einer Immobilie Leerverkauf jemand aber ein Individuum zu sein. Das heißt des Käufers zum Kauf und Kaufvertrag und HUD-1 kann nicht sein, ein Unternehmen, LLC, Treuhänder oder ähnliches. Der Käufer muss ein individueller Name sein.
- Freddie Mac erfordert fast immer die Eigenschaft mit einem Grundstücksmakler aufgelistet sein, was bedeutet, dass sie gehen, um eine Auflistung Vereinbarung verlangen. Wenn das Angebot über die Kreditgeber weniger als 92 % Netze, erfordert Freddie Mac eine Eigenschaft aufgeführt ist, für mindestens 90 Tage vor Genehmigung ausgegeben wird.
- Der Kreditgeber hat die Befugnis, Leerverkäufe bei einer Schwelle von 92 % oder höher zu genehmigen. Nichts weniger als 92 % müssen von Freddie Mac. genehmigt werden
- Freddie Mac hat einen hohen Dienst-Standard, was bedeutet, dass wenn der Kreditgeber nicht auf Ihre Angebote reagieren ist, sie gehen zu wollen es wissen. Dadurch entsteht ein weiterer Punkt der Hebelwirkung für Ihr Angebot akzeptiert.
Fannie Mae (FNMA).- Fannie Mae hat einen hohen Service-Standard. Wenn der Kreditgeber nicht auf Ihre Angebote reagieren ist, können sie tatsächlich einspringen und übernehmen den Verhandlungsprozess Leerverkauf.
- Der Kreditgeber hat die Befugnis, Leerverkäufe bei einer Schwelle von 90-92 % oder höher zu genehmigen. Etwas weniger als 90 % muss von Fannie Mae genehmigt werden.
- Fannie Mae müssen nur selten die Eigenschaft mit einem Immobilienmakler aufgelistet sein.
- Fannie Mae wird dem Kreditgeber ermöglichen die Behörde genehmigen Leerverkäufe bei einer Schwelle von 90 % oder höher, sondern erlaubt auch einen schwereren Rabatt bei Bedarf.
Für Fannie Mae, konventionell, VA und FHA Leerverkäufe: der Käufer kann sein Unternehmen, Unternehmen, Personen oder Vertrauen (die Bank verlangen schriftliche Nachweis des Unternehmens oder des Vertrauens). Die meisten der Darlehen, die Sie, über Leerverkäufe stoßen sind gonna be herkömmlichen Darlehen.
(Von der BPO oder FHA Beurteilung) bietet die minimale akzeptierte NET auswendig.- VA 88 %
- FHA 82 %
- Freddie Mac (FDMC) 92 %
- Fannie Mae (FNMA) 90-92 %
- Herkömmlichen Darlehen von 80 % (keine festgelegte Limit)
WICHTIG: Verstehen Sie, dass dies NET Prozentsätze der Bank sind. Wenn Sie Ihre Angebote mit Sachen wie Grundstücksmakleraufträge aufgefüllt haben, sind schließen Kosten und zusätzlichen Gebühren, diese nicht zu in dieser Prozentsatz aufgenommen werden.
Beispiel: die BPO auf eines Ihrer Angebote kommt in $100.000. Angebote, die akzeptiert werden können anhand der oben genannten Kriterien wären:
- VA 88 % = $88.000
- FHA 82 % = $82.000
- Freddie Mac (FDMC) 92 % = $92.000
- Fannie Mae (MNMA) 90-92 % = $90-92.000
Etwas anderes zu beachten ist: alle lokale Banken, in der Regel der kleineren, lässt fast immer nicht mehr als einen 10-15 % Rabatt auf die Eigenschaft je nach Reparaturen erforderlich, zu beheben. Lokale Banken tendenziell eher konservativen in ihrem Herangehen an die Eigenschaft Rabatt. Dies ist teilweise auf das Netzwerk von lokalen Partnern, die die Bank aufrufen kann, um mehr als eine Meinung Reparaturen benötigt oder die Subject-Eigenschaft-Wert zu erhalten.
Der Umgang mit zweite Hypotheken und junior Pfandrecht Inhaber. Wenn Sie eine zweite Hypothek Inhaber beschäftigen, du gehst im Grunde auf die gleiche Weise mit ihnen zu verhandeln. Sie werden feststellen, dass viele 2. Hypothek nicht so viele Informationen zu schnell auf ihren Darlehensbetrag Diskontierung entscheiden den Inhabern wird. Sie werden im Allgemeinen ein BPO bestellen oder haben eine Beurteilung auf Datei. Es könnte sein, älteren oder aktuelle. Vergewissern Sie sich, und Fragen darüber je nach den Zahlen, die Sie, mit ihnen umzugehen herausfinden. Manchmal euch ein Kreditgeber tatsächlich einen BPO-Preis. Jetzt bevor Sie ganz aufgeregt und denken das GREAT... wieder denken! In der Regel werden sie Ihnen über den Preis liegen und tatsächlich es aufblasen. Ja... Wissen ich, dass Sie nie gedacht, dass Kreditgeber gelogen hast du? Naja... sie tun.. und sie tun es viel.Wenn Sie der Inhaber der 1. Hypothek beschäftigen, ist es nicht ungewöhnlich, um herauszufinden, dass sie nur $500 - $1000 in Richtung bezahlt jedem 2. Hypotheken, Liens, Urteile usw. erlauben. Alle Kreditgeber sind ein wenig anders, aber die Norm ist $1.000. Dies ist ein weiterer Grund, warum Sie mit mehr 2. Stellung Kreditgeber, die bereit sind befassen wird, ein paar Cent auf den Dollar um ihre Kredite mit den Hausbesitzer zu befriedigen nehmen. In der Tat werden Sie oft für 80-90 % Rabatte aushandeln oder Zustimmung für 10-20 Cent pro Dollar bekommen! Können ist es von Vorteil, wenn man die 1. zu einen Leerverkauf zu akzeptieren und zu präsentieren, dass Informationen zum 2. Schreiben IN sein! Wenn die 1. bereit, einen Hit zu nehmen ist, bedeutet das der 2. uns? Dies kann eine leistungsfähige Negotiation-Technik sein.
Denken Sie daran junior Pfandrecht-Inhaber, der einem überschuldeten hält oder fast übermäßige Fremdfinanzierung Asset (das Haus) ist in einer SCHRECKLICHEN Lage. Dies zu realisieren, und wenn Sie gute Argumente bauen können, warum es in ihrem Interesse besser ihrem Betrieb Rabatt wäre, positionieren anstatt riskieren alles auf die Abschottung-Auktion. Es wird ihnen nicht nur im allgemeinen helfen, aber es kann Sie, dem Anleger einen großen Haufen Geld machen. Warum? Sie haben soeben erstellt Eigenkapital aus der Luft gegriffen. Das ist die Macht der Leerverkauf Verhandlungen.
Zum Schluss ist dies wahrscheinlich die prägnanteste Definition der Zusammenstellung ein angemessenes Leerverkauf Angebot je gedruckt. Die macht dieses Dokuments, einmal in die Tat umsetzen kann den Benutzer es buchstäblich äußerst wohlhabenden machen. Andere Immobilien Home Studium Kurse, Bücher, Audios etc. lassen sich zum größten Teil aus was dieses Dokument offengelegt. Es ist das 'Fleisch' der Vorbereitung einer zufriedenstellenden Leerverkauf-Angebot. Es gibt keine weitere Geheimnisse, die Sie über Leerverkäufe zu tun wissen müssen. Ich zeigte ihnen alles für Sie. Wenn Sie die Schritte für die Vorbereitung eines Leerverkaufs bieten genau wie oben gezeigt und wenden Sie sie auf Ihrem Immobiliengeschäft Leerverkauf; der Himmel ist das Limit für den Erfolg Ihres Unternehmens bekommen sie genehmigt.
Denken Sie daran... ein Diener sein.
Cory Boatright
Verlust-Mitigation-Spezialist
Leerverkauf-Grundlagen
Cory Boatright's Blog
Bestimmen Sie ein Kaufangebot für Immobilien-Leerverkauf
Leerverkauf-Immobilienangebot
Das Wort 'Leerverkauf' ist zweifellos ein Schlagwort in der notleidenden Immobilien-Markt gewesen, erleben wir im Jahr 2008. Viele Makler und Investoren sind noch unklar, wie man einen Leerverkauf Immobilienangebot zu bestimmen, die für den Kreditgeber akzeptabel ist.
Die folgenden Schritte sind als eine grundlegende Orientierung zu bestimmen, was zu den Kreditgeber für einen Leerverkauf Akzeptanz bieten verwendet werden.
- Verkehrswert (FMV) zu bestimmen. Die FMV kann durch die Auswertung ermittelt werden, verkauft, vergleichbare Immobilien in der Nähe eine ähnliche oder enge der Leerverkauf Eigenschaft. Ein Makler haben Zugriff auf das MLS (Multiple Listing Service) und erstelle ein CMA (vergleichende Marktanalyse) für die Subject-Eigenschaft. Diese Analyse wird als Subject-Eigenschaft verkaufte vergleichbare Immobilien mit gleichen Quadratfuß, Schlafzimmer, Bad, Garage und andere ähnliche Merkmale identifizieren. Anforderung der Realtors verwenden einen verkauften Zeitrahmen innerhalb von 6-12 Monaten beim Eigenschaften im Bereich unmittelbaren oder Umgebung zu ziehen. In der Regel betrachten der Leerverkauf Darlehensgeber keines verkauften Vergleichsdaten, die älter als 12 Monate und sind weiter Weg als 2 Meilen aus dem Speicherort der die Subject-Eigenschaft.
- Evaluating verkauft Kompositionen systematisch. Entgegen der populären und häufig falsche Meinung können Sie einem formelhaften System zu Ihren Gunsten zu arbeiten, wenn was zu bieten auf der Leerverkauf-Eigenschaft zu bestimmen. Dieses System gibt es schon seit Jahren, aber aus irgendeinem Grund können Sie nicht von ihm erwähnten Umgang mit Immobilien gehört haben. Hier ist das System. Verwenden Sie das Gesetz der Mittelwertbildung. Die Art, wie, die dies funktioniert, ist wie folgt.
Angenommen, Sie haben acht verkaufte Vergleichsdaten, die alle ähnlich in Größe, Fuß, Schlafzimmer etc. sind. Hier ist, wie Sie die Formel anwenden. Sie nehmen Sie die zwei höchsten Kompositionen und die beiden niedrigsten sind und den Rest Durchschnitt.
BEISPIEL:
Sie haben eine Eigenschaft, die ihrer Meinung nach im Wert von $145.000.
Sie haben eine Grundstücksmakler ziehen ein CMA und finden Sie acht verkaufte vergleichbare Eigenschaften, die die oben genannten Kriterien entsprechen.
Die MLS zeigt Folgendes:
$159.000
$154.000
$153.000
161.000 $
$148.000
$143.000
$146.000
$151.500
Mit unseren formelhaft Ansatz würden Sie die beiden höchsten verkauft Vergleichsdaten (159.000 $ und $161.000) nehmen. Dann nehmen Sie die beiden niedrigsten Vergleichsdaten ($143.000 und $146.000) verkauft. Dies würde vier andere verkauften Vergleichsdaten zu verlassen.
$154.000
$153.000
$148.000
$151.500
-----------
Sie nehmen durchschnittlich dann durch einfaches Hinzufügen die Summe alle verkauften Vergleichsdaten und Dividieren sie durch die Gesamtzahl der Eigenschaften Links. In diesem Fall wäre die Nummer vier.
Insgesamt: $606.500 geteilt durch 4 = $151.625
Sie können das Haus einigermaßen rechtfertigen kann verkaufen für $151.625 statt der $145,00 Sie ursprünglich geschätzt.
- Offenbart die ARV (nach Reparatur Wert). Diese Terminologie ist Slang, die oft bei Immobilieninvestoren verwendet. Es ist ähnlich wie die FMV mit ein paar unterschieden, die durch die Höhe der Reparaturen, die der Anleger, dass die Eigenschaft braucht schätzt, um schnell auf dem freien Markt mit FSBO (für den Verkauf durch Eigentümer) Techniken und nicht mit der MLS verkaufen, hergestellt. Es kann argumentiert werden, dass die ARV ist eher eine Vermutung oder empfohlener Wert abgeleitet mit Vergleichsdaten aus den Häusern, die nicht durch einen Grundstücksmakler verkauft wurden verkauft. Eine Möglichkeit zu erklären, dass der Unterschied ist ein Makler wird normalerweise verwendet, ein FMV und Immobilieninvestor auszuwählende eine ARV zu verwenden. Ein Gutachter können beide Methoden Wert, aber im allgemeinen klebt an diejenigen, die kommen von der MLS. Meiner Meinung nach... ist die ARV eine weniger genaue und zuverlässige Wert als was aus der MLS kommen.
- Figuring heraus die BPO. BPO (Stellungnahme der Broker-Preis) ist vielleicht der größte Wert Faktor, den der Kreditgeber verwendet, um die Akzeptanz Ihres Angebots Leerverkauf zu bestimmen. Die BPO ist König! BPO ist eine verallgemeinerte Meinung oder der Wert einer Eigenschaft, die der Kreditgeber verwendet, um festzustellen, was die Leerverkauf-Eigenschaft auf dem Papier Wert ist. Sie sind geordnet nach dem Kreditgeber und an einer dritten Gesellschaft, wie BPO direkte, erste Amerika, LandSafe, etc.. Diese Firmen haben eine Liste der Makler für die einzelnen Zustände. Die BPO sind geordnet und unter der Leitung von Grundstücksmakler. Die BPO kann eine innere oder äußere Typ sein. Wenn ein Exterieur-Typ, die, den BPO durchgeführt wird, bedeutet dies, dass der Makler (BPO-Agent) nicht in der Eigenschaft seiner Bedingung auswerten zu gehen. Dies könnte aufgrund der Hausbesitzer Räumung des Hauses oder nicht kooperativ mit dem BPO-Agent beim Anfordern einer Zeit kommen, das Haus zu begutachten.
Umgang mit 'Pretty House' Typ Leerverkäufe (Kategorien weiter unten definiert), finden Sie das BPO kommen in der Regel in 10-20 % niedriger als FMV oder ARV. Auf dieser Grundlage könnten Sie erwägen, mit 60 % des ARV oder FMV Werts für Ihren Erstkauf-Angebot. Natürlich hängt die Höhe der Reparaturen, die notwendig für die Eigenschaft. Wenn Sie haben, was als ein Leerverkauf 'Ziemlich House' eingestuft werden kann, die zeigen würde, sehr wenig gebraucht Reparaturen, erwarten Sie nicht zu einen großen Rabatt von der kreditgebenden Stelle dafür zu bekommen. Wenn Sie einen Grund für den Kreditgeber zu akzeptieren, entweder einen kleinen oder großen Rabatt... nicht rechtfertigen können nicht erwarten, dass sie Ihnen geben. Dies zerstreut auch den Mythos, dass alle Häuser in Richtung Abschottung gute Leerverkauf Kandidaten sind. Sie sind nicht.
Hier sind einige Klassifikationen und Beispiele zu bestimmen, wie viel von einem Verlust den Kreditgeber erleichtern können vereinbaren, akzeptieren.
Leerverkauf-Klassifikationen:
HÜBSCHES HAUS
HÄSSLICHES HAUS
UNHEIMLICH HAUS
BEISPIELE:
- Hübsche Haus: (In der Regel in safe, wünschenswert Bereichen und Häuser Verkauf ziemlich schnell)
ARV/FMV: $100.000
REPARATUREN: $5-10.000 (5-10 %)
BPO: $80-90.000 +/-5 % - Hässliches Haus: (In der Regel eine leichte Rehabilitationsklinik oder Fixierbad-obere, spezielle Handwerker-Haus in fair Nachbarschaften)
ARV/FMV: $100.000 (mit hässlichen Häuser tendenziell, dass diese Nummer werden 'wie besehen' Wert anstelle des ARV.)
REPARATUREN: $11-20.000 (11-20 %)
BPO: $80.000 +/-5 % - Scary Haus: (in der Regel in Gebieten, die nicht wünschenswert, massive Reparaturen erforderlich sind, viele Verbrechen ist nicht ungewöhnlich)
ARV/FMV: $100.000 (mit unheimlich Häuser dieser Wert den Wert tendenziell 'wie besehen' statt der ARV.)
REPARATUREN: $35.000 (21-35 % +)
BPO: $65.000 +/-5 BIS 10 %
Kann man ein Scary Haus befindet sich in einem großen, schnell verkaufen, Nachbarschaft und Kombination der anderen, aber im allgemeinen Horrorspiele und hässliche Häuser nicht befindet sich in ausgezeichneter Nachbarschaften. Denken Sie daran, dass dies eine Leitlinie, keine exakte Wissenschaft ist. Der BPO-Agent wird im Allgemeinen den Wert 'wie besehen' für hässlich und unheimlich Häuser berücksichtigen.
Jetzt sprechen wir über die verschiedenen Darlehensarten die Kreditgeber prüft einen Faktor pro Einreichung Leerverkauf.
- Lernen Sie die Darlehensarten. Wenn Sie diese lernen, können Sie Ihre Stichtagskurs für Kreditgeber akzeptieren Ihre Leerverkauf von weniger als 50 % steigern! Hier ist der Grund: Wenn Sie mehr über jede Eigenschaft kennen, es bietet Ihnen besser genutzt und schließlich Verhandlungen Strategien zum Ziel. Nicht alle Leerverkäufe sind gleich.
- Herkömmlichen Darlehen. Diese Kredite werden ganz über dem Platz gefunden. Sie bieten die größte Flexibilität, vor allem der Umgang mit Leerverkäufen. $100.000 Beispiel vielleicht beginnen Sie Ihr Angebot Einreichen von 60 % x 100.000 (FMV) = $60.000... Die $60.000 ist tatsächlich 70 % des Preises der BPO. Jedoch ist es sehr häufig zu sehen, die kreditgebende Stelle akzeptieren rund 80-85 % des BPO, die rund $68.000 - $72.250 wäre.
Dieses Modell kann ein wenig schwanken, aber dies ist eine gemeinsame Durchschnitt. Die BPO (Stellungnahme berücksichtigt den PERCEIVED Wert der Eigenschaft-Wert) für den Kreditgeber ist der MAIN-Faktor. Also in diesem Beispiel wollte wenn Sie dachten die BPO in ungefähr $65.000 kommen... Sie nehmen 82 % dieser Zahl, die $53.300 wäre. Der Kreditgeber kann sehr gut $53.300 basierend auf ihre Wahrnehmung des Werts der Eigenschaft (ihr Kapital) akzeptieren.
- FHA Darlehen. Ich wiederhole: Dies ist keine wissenschaftliche einstufende Skala. Es ist das Modell von vielen Leerverkauf Investoren als Richtlinie verwendet. Sie können und haben andere Faktoren, die Sie streunende daraus machen. Wenn Sie ein Typ für FHA Darlehen oder jede staatliche gesichert Darlehen beschäftigen, gehen sie einen festgelegten Betrag zu schöpfen, wenn die Abschottung abgeschlossen ist. Zum Beispiel FHA Darlehen garantiert der Versicherer grundsätzlich die kreditgebende Stelle 82 % in Höhe von FHA zertifizierte Prüfung. Beachten Sie, dass ich BPO nicht sagen. Für diese Kredite benötigen Sie eine FHA zertifiziert Beurteilung für den Kreditgeber zu prüfen, ihre Evaluierungsprozess auf dem Grundstück. Das BPO wird auf diese Art von Darlehen nicht ausreichen. Sie können die Zahlen 1 bis 2 % massage, aber 82 % in ihren Leitlinien aufgeführt ist.
Hier finden Sie eine zusammengestellte Liste Lst, die ich in meinem Fernstudienkurs bereitstellen.
Sie können online eine ähnliche Liste kostenlos zu finden gehen.
- Versichert sind alle FHA Darlehen des Bundes.
- Solange der Darlehensgeber FHA Leitlinien folgt, sie werden garantiert mindestens 82 % der 'as-is' Wert beurteilt.
- FHA-Typ Darlehen werden kein BPO verwenden. Stattdessen benötigen sie ein FHA zertifizierte Wertgutachten. Verwenden Sie die gleichen Techniken, über die FHA-Bewertung, die Sie für einen typischen Leerverkauf zufügen würde.
- Wenn der Schuldner im Konkurs befindet, wird kein Leerverkauf genehmigt werden.
- Wenn die Eigenschaft als eine Vermietung für mehr als 12 Monate verwendet wurde, wird keine Leerverkauf genehmigt werden.
- Wenn die Hausbesitzer die Eigenschaft nicht einnehmen wird, wird kein Leerverkauf genehmigt werden. (Es sind davon ausgenommen.)
- Der kooperierende Kreditgeber ist berechtigt zur Durchführung eines Leerverkaufs $1.000 von FHA zu erhalten.
- Verkäufer muss FHA bestimmte Formulare zur Genehmigung ausfüllen. Dazu gehören eine Anwendung teilnehmen und Eigenheimbesitzer Counseling Bescheinigung, die der Kreditgeber ihre FHA Leerverkauf-Pakets liefern wird.
- FHA Darlehen muss mindestens 30 Tage vergangenen Leerverkauf Prüfung fällig.
- Der Kreditgeber wird benötigt, um eine Kopie der Projektprüfung der Hausbesitzer geben.
- Die Hausbesitzer erhalten bis zu $1.000 direkt aus der HUD-1.
- FHA gehe nicht nach der Hausbesitzer für einen Mangel, nachdem der Leerverkauf akzeptiert und geschlossen ist.
VA (Veterans Affairs) Kredite. Diese Art von Darlehen haben eine Garantie von 88 % der Schätzwert der Eigenschaft.- Entworfen für Veteranen.
- Diese Darlehen sind vom Bund versichert.
- VA die kreditgebende Stelle garantiert mindestens 88 % der 'as-is' Wert beurteilt.
- Eine VA-Bewertung trägt in der Regel automatisch, sobald der Schuldner 60 Tage wird überfällig.
- Der Projektprüfung-Wert kann durch die Hausbesitzer angefochten werden.
- Die VA arbeiten die Hausbesitzer und tun alles mögliche für die Hausbesitzer, VA Vorteile zu behalten.
Hinweis: Erlaubt absolut Nr. BPO. Alle VA-Darlehen benötigen zertifizierten Gutachter Wert bestimmen.
Freddie Mac Darlehen (FDMC).- FDMC erlaubt nicht, dass den Käufer einer Immobilie Leerverkauf jemand aber ein Individuum zu sein. Das heißt des Käufers zum Kauf und Kaufvertrag und HUD-1 kann nicht sein, ein Unternehmen, LLC, Treuhänder oder ähnliches. Der Käufer muss ein individueller Name sein.
- Freddie Mac erfordert fast immer die Eigenschaft mit einem Grundstücksmakler aufgelistet sein, was bedeutet, dass sie gehen, um eine Auflistung Vereinbarung verlangen. Wenn das Angebot über die Kreditgeber weniger als 92 % Netze, erfordert Freddie Mac eine Eigenschaft aufgeführt ist, für mindestens 90 Tage vor Genehmigung ausgegeben wird.
- Der Kreditgeber hat die Befugnis, Leerverkäufe bei einer Schwelle von 92 % oder höher zu genehmigen. Nichts weniger als 92 % müssen von Freddie Mac. genehmigt werden
- Freddie Mac hat einen hohen Dienst-Standard, was bedeutet, dass wenn der Kreditgeber nicht auf Ihre Angebote reagieren ist, sie gehen zu wollen es wissen. Dadurch entsteht ein weiterer Punkt der Hebelwirkung für Ihr Angebot akzeptiert.
Fannie Mae (FNMA).- Fannie Mae hat einen hohen Service-Standard. Wenn der Kreditgeber nicht auf Ihre Angebote reagieren ist, können sie tatsächlich einspringen und übernehmen den Verhandlungsprozess Leerverkauf.
- Der Kreditgeber hat die Befugnis, Leerverkäufe bei einer Schwelle von 90-92 % oder höher zu genehmigen. Etwas weniger als 90 % muss von Fannie Mae genehmigt werden.
- Fannie Mae müssen nur selten die Eigenschaft mit einem Immobilienmakler aufgelistet sein.
- Fannie Mae wird dem Kreditgeber ermöglichen die Behörde genehmigen Leerverkäufe bei einer Schwelle von 90 % oder höher, sondern erlaubt auch einen schwereren Rabatt bei Bedarf.
Für Fannie Mae, konventionell, VA und FHA Leerverkäufe: der Käufer kann sein Unternehmen, Unternehmen, Personen oder Vertrauen (die Bank verlangen schriftliche Nachweis des Unternehmens oder des Vertrauens). Die meisten der Darlehen, die Sie, über Leerverkäufe stoßen sind gonna be herkömmlichen Darlehen.
(Von der BPO oder FHA Beurteilung) bietet die minimale akzeptierte NET auswendig.- VA 88 %
- FHA 82 %
- Freddie Mac (FDMC) 92 %
- Fannie Mae (FNMA) 90-92 %
- Herkömmlichen Darlehen von 80 % (keine festgelegte Limit)
WICHTIG: Verstehen Sie, dass dies NET Prozentsätze der Bank sind. Wenn Sie Ihre Angebote mit Sachen wie Grundstücksmakleraufträge aufgefüllt haben, sind schließen Kosten und zusätzlichen Gebühren, diese nicht zu in dieser Prozentsatz aufgenommen werden.
Beispiel: die BPO auf eines Ihrer Angebote kommt in $100.000. Angebote, die akzeptiert werden können anhand der oben genannten Kriterien wären:
- VA 88 % = $88.000
- FHA 82 % = $82.000
- Freddie Mac (FDMC) 92 % = $92.000
- Fannie Mae (MNMA) 90-92 % = $90-92.000
Etwas anderes zu beachten ist: alle lokale Banken, in der Regel der kleineren, lässt fast immer nicht mehr als einen 10-15 % Rabatt auf die Eigenschaft je nach Reparaturen erforderlich, zu beheben. Lokale Banken tendenziell eher konservativen in ihrem Herangehen an die Eigenschaft Rabatt. Dies ist teilweise auf das Netzwerk von lokalen Partnern, die die Bank aufrufen kann, um mehr als eine Meinung Reparaturen benötigt oder die Subject-Eigenschaft-Wert zu erhalten.
Der Umgang mit zweite Hypotheken und junior Pfandrecht Inhaber. Wenn Sie eine zweite Hypothek Inhaber beschäftigen, du gehst im Grunde auf die gleiche Weise mit ihnen zu verhandeln. Sie werden feststellen, dass viele 2. Hypothek nicht so viele Informationen zu schnell auf ihren Darlehensbetrag Diskontierung entscheiden den Inhabern wird. Sie werden im Allgemeinen ein BPO bestellen oder haben eine Beurteilung auf Datei. Es könnte sein, älteren oder aktuelle. Vergewissern Sie sich, und Fragen darüber je nach den Zahlen, die Sie, mit ihnen umzugehen herausfinden. Manchmal euch ein Kreditgeber tatsächlich einen BPO-Preis. Jetzt bevor Sie ganz aufgeregt und denken das GREAT... wieder denken! In der Regel werden sie Ihnen über den Preis liegen und tatsächlich es aufblasen. Ja... Wissen ich, dass Sie nie gedacht, dass Kreditgeber gelogen hast du? Naja... sie tun.. und sie tun es viel.Wenn Sie der Inhaber der 1. Hypothek beschäftigen, ist es nicht ungewöhnlich, um herauszufinden, dass sie nur $500 - $1000 in Richtung bezahlt jedem 2. Hypotheken, Liens, Urteile usw. erlauben. Alle Kreditgeber sind ein wenig anders, aber die Norm ist $1.000. Dies ist ein weiterer Grund, warum Sie mit mehr 2. Stellung Kreditgeber, die bereit sind befassen wird, ein paar Cent auf den Dollar um ihre Kredite mit den Hausbesitzer zu befriedigen nehmen. In der Tat werden Sie oft für 80-90 % Rabatte aushandeln oder Zustimmung für 10-20 Cent pro Dollar bekommen! Können ist es von Vorteil, wenn man die 1. zu einen Leerverkauf zu akzeptieren und zu präsentieren, dass Informationen zum 2. Schreiben IN sein! Wenn die 1. bereit, einen Hit zu nehmen ist, bedeutet das der 2. uns? Dies kann eine leistungsfähige Negotiation-Technik sein.
Denken Sie daran junior Pfandrecht-Inhaber, der einem überschuldeten hält oder fast übermäßige Fremdfinanzierung Asset (das Haus) ist in einer SCHRECKLICHEN Lage. Dies zu realisieren, und wenn Sie gute Argumente bauen können, warum es in ihrem Interesse besser ihrem Betrieb Rabatt wäre, positionieren anstatt riskieren alles auf die Abschottung-Auktion. Es wird ihnen nicht nur im allgemeinen helfen, aber es kann Sie, dem Anleger einen großen Haufen Geld machen. Warum? Sie haben soeben erstellt Eigenkapital aus der Luft gegriffen. Das ist die Macht der Leerverkauf Verhandlungen.
Zum Schluss ist dies wahrscheinlich die prägnanteste Definition der Zusammenstellung ein angemessenes Leerverkauf Angebot je gedruckt. Die macht dieses Dokuments, einmal in die Tat umsetzen kann den Benutzer es buchstäblich äußerst wohlhabenden machen. Andere Immobilien Home Studium Kurse, Bücher, Audios etc. lassen sich zum größten Teil aus was dieses Dokument offengelegt. Es ist das 'Fleisch' der Vorbereitung einer zufriedenstellenden Leerverkauf-Angebot. Es gibt keine weitere Geheimnisse, die Sie über Leerverkäufe zu tun wissen müssen. Ich zeigte ihnen alles für Sie. Wenn Sie die Schritte für die Vorbereitung eines Leerverkaufs bieten genau wie oben gezeigt und wenden Sie sie auf Ihrem Immobiliengeschäft Leerverkauf; der Himmel ist das Limit für den Erfolg Ihres Unternehmens bekommen sie genehmigt.
Denken Sie daran... ein Diener sein.
Cory Boatright
Verlust-Mitigation-Spezialist
Leerverkauf-Grundlagen
Cory Boatright's Blog
